למה שמאות היא קריטית בתהליך המשכנתא ?
למה כ 10% מהבקשות של למשכנתא לא מקבלות אישור מהבנק לסכום המבוקש
או שנדחות באופן מוחלט ?
מה ניתן לעשות ?
רקע
- הרעיון הבסיסי במשכנתא הוא שהבנק משעבד נכס כבטוחה להחזרת ההלוואה. הבנק רוצה לוודא ולהיות בטוח שאם הלווים יקלעו לבעיה ולא יוכלו להחזיר את המשכנתא, הוא יוכל לממש את הנכס בהליך מהיר ולקבל את כספו. הבנק רוצה לוודא מראש ומגורם מקצועי את מצב הנכס ואת שוויי הנכס. ולכן דורש לבצע שמאות.
- השמאי יציין בדוח שלו את שווי הדירה נכון ליום הבדיקה, שווי במימוש מהיר וערך הכינון שהוא העלות הפיזית של הדירה ללא ערך הקרקע (הדבר נחוץ לצורך ביטוח המבנה).
- השמאי מתייחס בבדיקתו לעסקאות דומות שנעשו באזור, מיקום הנכס, כיווני אויר, קומה, חניות, מחסן, חריגות בניה, מסוכנות הנדסית בולטת, התאמה של המצב בפועל לתשריט, הרישום המשפטי של הנכס, שיעבודים או מישכונים על הנכס ועוד, ומתוך שקלול הנתונים יקבע את השמאות לדירה.
לפעמים נוצרים פערים בין השווי בחוזה ובין השווי בשמאות:
בעיה תכנונית – מסתבר שבפועל הדירה קטנה יותר מהרשום בתוכנית, הדירה פולשת לשטח ציבורי, חריגות בניה לדוגמה מרפסת לא חוקית, פיצול דירה במקרים אלה השמאי יוריד מערך הדירה את העלות של השבת המצב לקדמותו.
בעיה קניינית – יש עסקאות בהן השמאי לא מצליח לבצע זיהוי רישומי מלא לנכס, למשל בניינים ללא היתר בניה או שקיים רישום לכל הבניין אך ללא חלוקה לדירות. במצב כזה, אפילו שיש הסכמה בין המוכר לקונה, יש סיכוי סביר שהבנק לא יאשר מתן משכנתא.
בעיית שווי – יתכן שלאחר שהשמאי בדק את כל הנתונים ואף שלא מצא נתונים חריגים, לדעתו הקונה משלם יותר מהשווי האמיתי (לדעתו).
נטרול פוטנציאל עתידי – השמאי לא מתייחס לפוטנציאל עתידי של הדירה כלומר גם אם צפוי פינוי בינוי, תמא 38, רכבת קלה מה שבוודאי יעלה בעתיד את ערך הנכס, השמאי לא יתייחס לכך בשמאות שלו.
התייחסות מלאה לעליית ערך – נתקלתי רבות בכך ששמאים לא מדביקים את הפער שנוצר עקב עליית ערך מהירה באזור. הם בודקים עסקאות קודמות (אחד הפרמטרים החשובים בקביעת השווי) וסביר שמאז כבר נוצרה עליית ערך ולא תמיד הם מביאים אותה בחשבון.
מה המשמעות של הפער הזה ?
- רוכשי הדירות מסווגים לשלוש קבוצות עיקריות:
רוכשי דירה יחידה – יוכלו לקבל עד 75% מימון מערך הדירה
משפרי דיור – יוכלו לקבל עד 70% מימון מערך הדירה
משקיעים – יוכלו לקבל עד 50% מימון מערך הדירה
- הבנק מתייחס לערך הדירה לפי שני פרמטרים:
1 המחיר המצוין בחוזה
- הערך שקבע השמאי
ומתייחס לנמוך מבינהם. כלומר אחוז המימון יחושב מהערך הנמוך מבין השניים.
דבר זה יכול ליצור בעיה מימונית משמעותית
לדוגמה: זוג שרוצה לרכוש את דירתו הראשונה לכן יכול לקבל 75% מימון. שווי הדירה שמצא 1200000 שח, ברשותם הון עצמי 300,000 שח, ומבקשים לקחת משכנתא של מקסימלית המותרת להם, כלומר 900,000 שח.
במידה והשמאי יקבע ערך של 1,000,000 שח, הבנק יתייחס לערך זה כשווי הדירה וגובה המשכנתה (75%) יייגזר ממנו.
הבנק יאשר משכנתא של 750,000 בלבד והזוג יצטרך להוסיף עוד 150,000 שח כהון עצמי.
ברור שזאת יכולה להיות בעיה גדולה במידה ואין להם אפשרות לגייס סכום זה ובמיוחד אם כבר חתמו על חוזה מחייב והפרת חוזה כרוכה בהפסד כספי גדול מאוד.
דוגמה נוספת, לאותו זוג מדוגמה ראשונה יש הון עצמי של 700,000 שח ולכן נדרש רק ל 500,000 שח כלומר 41.6% מימון. גם כאן השמאות נקבעה על 1,000,000 שח. לכאורה אין בעיה משמעותית, יש הון עצמי מעל המינימום הנדרש. אבל עתה, אחוז המימון הוא 50% מה שמצריך הקצאת הון נוספת מצד הבנק ולכן הריביות יהיו גבוהות יותר.
יש מצבים קיצוניים יותר בהם הבנק לא יאשר משכנתא כלל, לדוגמה דירה במבנה מסוכן, כשאין רישום דירתי (לדוגמה בשכונת התקווה), דירות הפולשות לשטחים ציבוריים (לגינה, גג שלא בבעלות ועוד).
חשוב לדעת, השמאות מטעם הבנק מתבצעת לקראת סוף תהליך הגיוס, זאת לאחר שנחתם החוזה, שולמה מקדמה, נקבע פיצוי מוסכם עקב הפרה, התבצעו הוצאות שונות, בוצעו מהלכים במשפחה, מול מקומות עבודה וכ'.
כדי למנוע מצבים כאלה, צריך לשקול מראש לבצע שמאות מוקדמת, כלומר לפני שמתקדמים בעסקה ובתהליך. יש לפנות לשמאי שמוסכם על הבנק (מבררים מראש), שיבצע שמאות וכך לדעת מראש ולתכנן מראש את הליך הגיוס.
לפתרון זה יש עלות. שמאי שיופנה ע"י הבנק יעלה כ 900 שח, שמאות מוקדמת פרטית כ 1500-3000 שח (ואף יותר – תלוי בפרמטרים של הנכס).
מתי חייבים לבצע שמאות מוקדמת?
כשלא מתקבל מידע מלא על הנכס
כשיש חריגות בניה או שיש פיצול
רישום לא ברור
אין זיהוי ברור וחד משמעי לנכס
נחלות במושבים
כשההון העצמי בקצה אחוז המימון
כשנמצאים בגבול מדרגה של הקצאת הון (לברר מול יועץ המשכנתא)
בעסקאות מיוחדות ובסכומים גבוהים.
- יוצא דופן: שמאות במחיר למשתכן – יורחב במאמר נפרד.
