רכישת מגרש ובניה עליו באופן עצמאי הינו תהליך מורכב ומאתגר אם כי בד"כ משתלם באופן משמעותי לעומת רכישה של בית פרטי גמור מקבלן או מיד שניה.
להלן מספר עקרונות:
- עלות הנכס מורכבת מעלות המגרש + עלות פיתוח + עלות הבניה.
- עלויות התכנון והאישורים (מהנדס, אדריכל, עיצוב פנים וכו') ועלויות המיסים והאגרות, לא נכללות בשווי הנכס לצורך חישוב סכום המשכנתה, כלומר, הבנק לא מממן הוצאות אלה והן אמורות להתבצע מההון העצמי.
- הליך המשכנתה מורכב יחסית ומצריך תכנון מקדים מדויק ככל האפשר, ובנוסף יש לקחת בחשבון מרווחי ביטחון לטובת שינויים, חריגות, התייקרויות או טעויות שיצריכו תוספת תקציבית.
כשהבנק יקבל בקשה למשכנתה, הוא יבחן את הבקשה בשלושה היבטים שונים:
- איכות הלווים – הכנסות, יציבות תעסוקתית, היסטוריה פיננסית, גיל ועוד. הבנק ירצה לקבל ביטחון שהלווים יוכלו לעמוד הפרויקט, לממן אותו ולסיים אותו.
- איכות הנכס – הבנק לא ירצה לממן פרויקט שעלול לא להסתיים. לכן יבקשו לוודא שייכות המגרש, היכן רשום (טאבו, רמ"י), הזכויות עליו, היתכנות הליך הבניה, היתרים, סטטוס, הסכמים עם קבלנים, הסכם פיתוח ועוד. בהמשך, היות והמימון יהיה בשלבים ע"פ התקדמות הבניה, יש להציג הצעות מחיר ואף חשבונות.
- תקנות בנק ישראל – שיעור המימון לבעלי דירה יחידה הוא 75% אך בהליך בניה עצמית שיעור מימון יהיה עד כ 70% מהשווי המוגמר זאת משום שהבנק לוקח בחשבון הוצאות בלתי צפויות העלולות ליקר את הפרויקט. הבנק (וגם אתם) לא תרצו להגיע למצב שקיבלתם את כל הכסף מהבנק אך עדיין לא סיימתם את הבניה עקב שינויים או תכנון לא נכון והפרויקט לא יגיע לגמר.
במידה והמגרש כבר נרכש והסתיימו התשלומים עליו כולל כל המיסים, יש אפשרות שהבנק יכיר בשווי המגרש כהון עצמי. בהנחה ששווי הוא לפחות 30% משווי הבית המוגמר (ע"פ הערכות שמאי), הבנק יממן את עלות הבניה כולה. נדגיש שלרוב, גם שהמגרש כבר נרכש, הבנק ירצה לראות שגם הלווים מכניסים הון עצמי כספי לבניה. כמוכן, הבנקים מעבירים כסף בסיום שלב בניה לכן הלווים צריכים לממן את אותו שלב לכן בכל מקרה נדרש הון עצמי לטובת גישור עד קבלת הכסף מהבנק.
קיימות שתי דרכים לשחרור כספי המשכנתה:
- שחרור ב 5 פעימות לפי התקדמות השלבים ולאחר אישור מפקח הבניה (לא תמיד זה חופף למה שהקבלן ידרוש)
- שמאי מגיע לביקורת בסיום השלבים ע"פ הפירוט ומעריך את שווי הנכס הלא מוגמר כפי שהוא בדיוק באותה נקודת זמן. הבנק יעביר כסף לפי שיעור המימון שנקבע לעסקה.
להלן דוגמה והמחשה לחישוב ע"פ שתי שיטות המימון. נניח נתונים אלה:
|
שווי המגרש והפיתוח |
1,000,000 |
|
עלות הבניה |
1,500,000 |
|
שווי סופי |
2,500,000 |
|
אחוז מימון שאושר |
60% |
|
משכנתה שאושרה |
1,500,000 |
חישוב לפי שיטה ראשונה:
| שלבי פעימות המשכנתה | החלק מהמשכנתה | סכום הפעימה |
| סוף שלב יסודות | 15% | 225,000 |
| סוף שלד | 30% | 450,000 |
| סוף טייח וריצוף | 30% | 450,000 |
| סוף גימור פנים | 15% | 225,000 |
| טופס 4 | 10% | 150,000 |
| סהכ | 100% | 1,500,000 |
חישוב לפי שיטה שניה:
| שלבי פעימות המשכנתה | שווי הנכס כולל המגרש בסוף השלב, ע"פ השמאי | חישוב 60% משווי בסוף השלב | הסכום שיועבר הוא ההפרש בין מה שצריך לתת לבין מה שכבר התקבל |
| סוף שלב יסודות | 1,300,000 | 780,000 | 780,000 |
| סוף שלד | 1,700,000 | 1,020,000 | 240,000 |
| סוף טייח וריצוף | 2,200,000 | 1,320,000 | 300,000 |
| סוף גימור פנים | 2,400,000 | 1,440,000 | 120,000 |
| טופס 4 | 2,500,000 | 1,500,000 | 60,000 |
| סהכ | 1,500,000 |
טיפים ומידע חשוב:
- הבנק מעביר כסף בפעימות ע"פ התקדמות הבניה. לכם עצמכם יהיו הרבה תשלומים בין השלבים עבור ספקים שונים של חומרי בניה, קבלנים שונים, הובלות ועוד, לכן יש צורך בתכנון פיננסי קפדני עם רישום ותיעוד מדויק של כל הוצאה.
- יש לקחת בחשבון שהבנק מעביר כסף בסוף שלב הבניה. כלומר אתם מממנים את השלב ובסופו תקבלו כסף מהבנק בהתאם לאחוז המימון שאושר. כך שחייבים להשתמש בהון העצמי בתבונה.
- על כל פעימת משכנתה יש לבצע ביטוח חיים בגובה הסכום שהועבר.
- חייבים לקחת בחשבון מיחזור עתידי בסיום הליך הבניה. אם בתהליך עצמו תהיו כפופים לאילוצים ותכתיבים שונים של הבנק, בסיום יהיה נכס מוגמר רשום על שמכם עם שווי ברור ולרוב גבוה משמעותית מהשווי המוערך מראשית התהליך. במצב החדש, יהיה קל יותר להתמקד בתנאים ובריביות ולשפר את המצב הקודם. לכן יש לתכנן מראש תמהיל מתאים למיחזור עתידי.
- התהליך ארוך ונתון לשינויים – צפויים ובלתי צפויים.
- במושבים יידרש אישור האגודה + הסכם משבצת + הסכם מול הגוף המיישב (רמ"י, הסוכנות הציונית) + אם מדובר בבן ממשיך, אז יידרשו את ההסכם מול האגודה.
- כספי המשכנתה מועברים ללווה עצמו ע"פ התקדמות הבניה, והוא ישלם לקבלנים השונים.
- בניגוד למשכנתאות על דירות רגילות, כאן קיימת שונות גדולה בין הבנקים השונים בגישה ובתנאים, לכן יש חשיבות גבוה לתכנון מדויק ואיכותי.
אם אתם עומדים לפני בניית בית ונדרשת לכם משכנתה, אתם מוזמנים לפנות אלינו ע"מ לעשות סדר, לתכנן, לארגן את המסמכים,
להכין תמהיל ולהשיג את הריביות הטובות ביותר 
